Как осуществить продажу части квартиры в 2023 году

Человек может обладать не всей квартирой, а только половиной или даже меньшей долей. Такое возникает, когда люди совместно покупают жилье, например, в браке, или когда имущество делится при разводе. Также ситуация может возникнуть, если несколько человек, например, братья и сестры, наследуют жилую площадь.

Поскольку физически невозможно разделить квартиру пополам или на три равные части, возникает необходимость установить способы объединения прав собственников. Хотя теоретически они имеют право делать собственностью все, что разрешено законом, они должны учитывать мнение других собственников.

Важное уточнение!

В законодательстве есть две отличающиеся друг от друга концепции – долевая и совместная собственность. Последняя характеризует ситуацию, когда два или более лица являются владельцами определенного объекта, но их доли в собственности не определены и не закреплены юридически. Например, супруги приобрели квартиру – это совместная собственность обоих. Однако, для того чтобы осуществлять долевую собственность, требуется четкое определение и выделение долей каждого из супругов.

Как определить долю в квартире

Информацию о долях можно найти в домовой книге или в выписке из ЕГРН.

Если речь идет о наследстве недвижимости, то в документе, который фиксирует последнюю волю, указано, в какой пропорции наследники получают жилье. В случае развода супругов, каждый из них, по умолчанию, получает половину недвижимости. Однако, если один из них внес значительные улучшения в жилье за свой счет, это может повлиять на определение долей.

В целом, определение долей во многом зависит от договоренности сторон. Супруги могут разделить жилое помещение по своему усмотрению. Однако, если они не достигнут согласия, то суд будет определять доли. В этом случае можно доказать наличие существенных улучшений.

Различные способы продажи доли в квартире

Если вы хотите продать свою часть в квартире, у вас есть два варианта. Причем они не исключают друг друга, а должны пройти по порядку.

• В первую очередь предложите собственникам других долей в этой квартире выкупить вашу долю. Этот процесс называется преимущественным правом покупки.
• Каждый участник долевой собственности должен быть уведомлен о намерении продать свою долю, и это должно быть сделано в письменной форме. В уведомлении необходимо указать цену и другие условия продажи, согласно заявления адвоката Ольги Власовой.
• У других владельцев доли есть месяц на покупку предлагаемой доли по заявленным условиям. Для предотвращения будущих проблем рекомендуется заботиться о доказательствах получения уведомления другими собственниками. Для этого его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или получить подпись получателя.

В данном случае остальные собственники подтверждают, что они не оппонируют передаче вашей доли кому-то другому. После такого отказа у них нет никакого права влиять на выбор покупателя. Собственник доли имеет все права продать ее в качестве полноценной квартиры, единственным отличием будет указание доли в договоре.

Право собственности несовершеннолетних

Несовершеннолетние дети могут стать собственниками частей недвижимости благодаря материнскому капиталу. Одним из условий использования этих денег для покупки жилья является предоставление долей детям. Тем не менее, ребенок может также получить долю в наследство, так же, как и взрослый.

Однако, адвокат Ольга Власова предупреждает, что продажа доли ребенка является достаточно сложной процедурой. В этом случае, необходимо не только обратиться к другим собственникам долей, чтобы выяснить, заинтересованы ли они выкупить вашу долю, но также получить согласие органов опеки на сделку. Их задача заключается в том, чтобы следить за защитой прав ребенка и убедиться, что родители приобретут другое жилое помещение на собственность ребенка, которое будет по размеру и характеристикам, по крайней мере, не хуже того, которое планируется продать.

Потребуется представить документальное подтверждение этому факту – то есть уже нужно иметь альтернативное жилье в виду. Опека может не одобрить, например, переезд из большого города в деревню или в район, где есть дефицит школ и детских садов.

Важно помнить

Половина доли

Это, вероятно, самый удобный вариант. Если у вас есть доля в квартире с кем-то, то есть только один человек, у которого нужно просить разрешения на продажу. Кроме того, скорее всего, это родственник или близкий человек.

Продажа 2 долей

С точки зрения юридических аспектов, нет никакой разницы, какая часть предмета продается. Порядок действий остается одинаковым: вначале необходимо предложить другим собственникам приобрести эти доли, а если они откажутся, можно продавать на свободном рынке.

Продажа 3 долей

Порядок действий в данном случае идентичен продаже 1 доли. Тем не менее, если вы владеете, например, трёмя четвертями квартиры, возможно, проще будет самостоятельно приобрести оставшуюся четверть, вместо поиска покупателя для своих трех долей.

Кстати

Популярный запрос и соответствующий ответ

Существует ли возможность помешать соседу продать свою долю?

— Если продавец и покупатель решительно желают осуществить сделку, то единственным способом препятствовать ей может стать только право преимущественного выкупа. Конечно, соседи могут “ставить палки в колеса”. Например, достаточно часто возникает проблема с оплатой общедомовых нужд. Если продаваемая доля несущественна, то возникает риск отказа в приеме и регистрации в жилом помещении по месту жительства, но нет никаких юридических способов запретить продажу доли у соседей, — говорит заведующий адвокатским бюро “Де-юре”, почетный адвокат России Никита Филиппов.

Как учесть долги за коммунальные услуги при продаже жилья?

— Сначала нужно определить сумму задолженности на момент продажи и закрепить ее в договоре, — рассказывает Филиппов. — Если между собственниками нет соглашения о способе оплаты коммунальных услуг, то они обычно делятся между собой пропорционально доле каждого собственника. Согласно общему правилу, продавец должен погасить свою задолженность по коммунальным услугам на момент передачи права собственности. Затем все расходы возлагаются на покупателя. Если продавец не может погасить долг, то его размер может быть включен в стоимость продаваемой доли.

Возможно ли продать долю от доли?

– Согласно законодательству, собственник имеет право выделять из своей доли другие доли и осуществлять их продажу, основное условие – соблюдение порядка последовательности продажи. Однако перед тем, как это сделать, следует обдумать возможные конфликты и противоречия, связанные с появлением нового собственника, – рекомендует Эльвира Прусакова, юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ.

Доля пользуется спросом?

– Да, но спрос на нее очень специфичен, – предупреждает профессиональный юрист Ольга Власова. – Обычно это люди, находящиеся в трудной жизненной ситуации, которым недостаточно денег, чтобы купить даже комнату. Или это так называемые “серые” или даже “черные” риелторы, которые затем начинают мучить соседей, создавая им невыносимые условия, чтобы либо продать свою долю за копейки, либо выкупить долю нового собственника по завышенной цене.

Как изменить ситуацию, когда хотите выкупить часть квартиры соседа против его желания?

В случае, когда владение квартирой разделено на несколько долей, неизбежно возникают конфликты. Часто бывает так, что один из владельцев стремится выкупить все доли и стать единственным хозяином жилья, тогда как другие собственники не желают продавать свою долю или требуют слишком высокую цену.

— При наличии существенно маленькой доли, например, десятой или сотой части, закон позволяет осуществить выкуп доли против воли владельца, — утверждает Эльвира Прусакова, юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ. — Однако это не единственное условие. Невозможно привести конкретную площадь жилья для проживания, и владелец сам не заинтересован в проживании в этой квартире.

Всегда имейте в виду, что если мирными путями договориться не удалось, то придется обратиться в суд.

— Для подтверждения требуются следующие документы: выписка из ЕГРН, справки об оплате коммунальных услуг, подтверждение невозможности выделить долю в натуре и другие, — продолжает Прусакова. — Исходя из этой информации, необходимо составить исковое заявление и обратиться в суд в соответствии с местонахождением объекта недвижимости.

Скорее всего, суд будет защищать интересы собственника большей доли. Это обусловлено тем, что закон в первую очередь защищает права тех, кто может фактически проживать в квартире. Невозможно представить себе, как использовать для проживания одну десятую однокомнатной квартиры.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

— В соответствии с законом другие владельцы имеют право либо выкупить долю, либо смириться с продажей этой доли третьим лицам. Чаще всего нежелание проявляется в том, что соседи умышленно мешают устраивать показы квартиры, — сообщает эксперт по недвижимости из инвестиционного центра “P&P” Наталья Павлова. — Самым лучшим вариантом является договориться и объявить о возможности совместно выбрать будущих соседей.

Если не удается достичь соглашения, вы можете обратиться в компании, занимающиеся выкупом долей, но цена будет существенно ниже. Также возможен вариант подарить свою долю. В этом случае не требуется согласие остальных соседей, но есть риски отмены сделки, поэтому нельзя назвать этот вариант надежным.

Если Вы не хотите возиться с оформлением и поиском партнеров для совместной покупки квартиры, возможным вариантом является обращение к профессионалам по продаже недвижимости. Благодаря их нейтральной позиции, они смогут договориться со всеми заинтересованными сторонами.

Оформление договора дарения на долю в квартире

«Де-юре» – авторитетное бюро адвокатов, с гордостью предоставляющее услуги в сфере права, заведующий которого, Никита Филиппов, является почетным адвокатом России. Он уверен, что оформление договора дарения на долю в квартире является возможным. Необходимо учесть, что данная сделка предполагает отсутствие преимущественного права выкупа для других сособственников. Именно поэтому этот способ иногда используется, чтобы исключить преимущественное право выкупа у других сособственников.

Также возможна ситуация, когда договор дарения использовался в качестве маскировки продажи квартиры. Однако это недостаточно надежный вариант, потому что юридически не закреплено, что покупатель обязан платить продавцу деньги. Кроме того, другие сособственники имеют возможность оспорить сделку дарения в суде.