Налог на сдачу квартиры в аренду: как устроен, когда платить

Многие владельцы жилых помещений избегают налоговой нагрузки, принимая арендную плату только наличными. Вместе с профессионалами разбираемся, почему уплата налогов — это правильно, и какие последствия грозят за неуплату.

Многие владельцы заключают условные договоры с арендаторами или сдают недвижимость на длительный срок, указывая в контракте 4 или 11 месяцев, чтобы избежать уплаты налогов.

Некоторые владельцы лично приезжают за оплатой, чтобы не вызвать подозрений у Федеральной налоговой службы (ФНС) своими регулярными банковскими переводами. Однако уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры в аренду имеет множество неприятных последствий. Рассматриваем все детали вместе с экспертами.

Из чего складывается налог

Налог на аренду квартиры — это налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Для российских налоговых резидентов ставка составляет 13%, для нерезидентов — 30%. Если вместе с арендной платой собственник получает дополнительную сумму от арендатора за жилищно-коммунальные услуги, ему придется дополнительно оплатить 13% и с этой суммы. Это удобно можно сделать, воспользовавшись картой «Халва».

Очень просто определить размер налога на специальном сайте ФНС: ведомство предлагает использовать специальный калькулятор. Например, предположим, что собственник сдаёт небольшую однокомнатную квартиру в центре Санкт-Петербурга за 55 тысяч рублей. Годовой доход составляет 660 тысяч рублей. Соответственно, сумма НДФЛ при ставке 13% будет равна 85,8 тысячи рублей.

Почему важно заключать договор аренды

По мнению юриста Николая Визера, заключение договора является законным способом сдачи квартиры в аренду физическому лицу и обеспечивает гарантии для обеих сторон в случае конфликтных ситуаций. Поэтому важно детально описывать все условия аренды и учитывать мелочи, которые, на первый взгляд, могут показаться незначительными.

Необходимо обязательно указать следующие условия:

По словам эксперта, это особенно актуально в случаях, когда арендатор нарушает правила и не оплачивает арендную плату вовремя, создает неприемлемые условия проживания, нарушает общественный порядок, занимается противозаконной деятельностью, причиняет вред соседям или устраивает пожары.

Также важно договориться о количестве постоянно проживающих лиц, чтобы предотвратить превращение квартиры в ночлежку. Кроме того, следует добавить пункт о домашних животных и оговорить визиты владельца в квартиру, который не имеет права посещать ее без согласия арендатора.

Для предотвращения конфликтных ситуаций необходимо заранее учесть все нюансы. Хорошо бы, чтобы арендодатель ознакомил арендатора с правилами использования мебели и бытовой техники, обсудил возможность мелкого ремонта, такого как замена крана или лампочки, и все это зафиксировал в договоре.

О важности договора говорит операционный директор компании Ox Capital Сервер Муртазаев.

«Законное оформление сделки придает ей юридическую силу и обеспечивает защиту прав обеих сторон. Это помогает избежать юридических проблем и конфликтов.

Процедура регулируется законом. В договоре необходимо указать срок аренды, размер арендной платы, условия использования недвижимости, порядок расторжения договора и ответственность за нарушение условий», — подчеркивает Муртазаев.

Какие законы регулируют рынок аренды

Основной документ, который регулирует отношения в сфере аренды – это Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), а вспомогательный – Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), поделился информацией юрист Николай Визер. Закон определяет аренду как владение и использование имуществом другого лица за определенную плату.

Обычно аренда рассматривается как предпринимательская деятельность и ее необходимо оформить правильно. Если арендатор сдаёт несколько квартир, то он становится индивидуальным предпринимателем (ИП) или создает общество с ограниченной ответственностью (ООО). В теории, такую деятельность необходимо обязательно зарегистрировать, однако российское законодательство предусматривает определенные исключения.

В реальной практике многие люди приобретают квартиры “на вырост” для своих несовершеннолетних детей. Пока дети маленькие, эти жилье сдаются в аренду. Еще один распространенный случай – это наследственная квартира. Сдача такой недвижимости в аренду не требует регистрации статусов ИП или ООО, так как не является предпринимательской деятельностью.

Это подтверждается в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 18 апреля 2004 года №23. Однако, это относится только к жилой недвижимости. Владельцам коммерческой недвижимости (склад, офис, магазин) обязательно придется оформить статус», – объяснил Николай Визер.

Кроме того, закон предусматривает государственную регистрацию договора на длительную аренду. Чтобы избежать дополнительных расходов и очередей в Росреестре, большинство договоров заключаются на срок 11 месяцев, хотя на самом деле арендатор может проживать в квартире годами, пояснил юрист Визер.

Ранее ФНС активно пыталась пресекать такие действия, однако быстро прекратила это: доказать, что сделка с самого начала была задумана как долгосрочная, очень сложно. Обычно налоговая располагает только выписками по картам и показаниями недовольных арендаторов, а также информацией из старых объявлений на сайтах. По мнению Визера, все это считается ненадежными доказательствами.

Поэтому арендодатели все чаще заключают краткосрочные договоры, иногда повышают стоимость аренды или выселяют арендаторов по различным причинам. Договоры на 12 месяцев и более обычно заключаются, если арендатор желает закрепить за собой помещение на длительный срок и зафиксировать цену. Как правило, это относится к престижным недвижимостям, подчеркнул Визер.

Как ФНС узнает о сдаче квартиры в аренду

Налоговые службы имеют право отслеживать движение денежных средств на банковских счетах. Иногда ФНС напрямую обращается к человеку, который регулярно переводит 60 000 рублей на счет физического лица без официального статуса. В таких случаях человек объясняет эти операции как оплату аренды, предоставляя договор, расписки и другие документы для подтверждения. Иногда информацию о таких операциях передают налоговой службе соседи.

Вице-президент компании “Аудит Групп”, эксперт по налоговому консалтингу Дмитрий Голубев указал на два способа, которыми ФНС России раскрывает нелегальных арендодателей.

Одна из самых распространенных жалоб, которые поступают к налоговым органам, связана с арендаторами или соседями. Другая причина – это анализ имущества, находящегося в собственности лица, которое привлекает внимание налоговых служб. Федеральная налоговая служба имеет полный доступ к базе данных Росреестра, поэтому они постоянно следят за теми, кто владеет тремя и более квартирами.

В случае, если собственник не предоставил декларацию по форме 3-НДФЛ и не сообщил о доходе от аренды, налоговые органы вызывают его на допрос. Если аргументы налогоплательщика не убедительны, его дело рассматривается более детально.

Если владелец недвижимости, выявленный ФНС, неуплачивает налог в размере 13%. Если доход от аренды за год превышает 5 миллионов рублей, ставка налога повышается до 15%. В случае нерезидента РФ ставка налога составляет 30%. Кроме того, ФНС наказывает владельца квартиры и передает информацию правоохранительным органам.

Что будет, если сдавать квартиру и не платить налоги

По словам Дмитрия Голубева, советника государственной гражданской службы II класса и руководителя Департамента налогового консалтинга и права компании «Аудит Груп», контролирующие органы обращают внимание на случаи нелегальной аренды, когда физические лица без статуса, индивидуальные предприниматели или самозанятые лица сдают жилые помещения в аренду, при этом не представляя налоговые декларации.

Нелегальная сдача квартиры в аренду подразумевает отсутствие оформления долгосрочных договоров на срок менее 12 месяцев и отсутствие регистрации в Росреестре. В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в стране действует принцип свободы договора, что означает право на свободное формирование условий.

Стороны, а именно арендодатель и арендатор, имеют возможность согласовать любой срок аренды квартиры, будь то один месяц или одиннадцать месяцев. Важно отметить, что установленный срок аренды не влияет на юридическую силу договора. Однако, если собственник квартиры заключил договор аренды на более чем год и не зарегистрировал его в Росреестре в установленном порядке, он может быть подвержен административной ответственности, включая штраф в размере от 1500 до 2000 рублей.

Кроме того, арендодатель обязан уплачивать дополнительно 5% от неоплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей. Также нарушитель налогового законодательства будет обязан доплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере от 13% до 15% от полученного дохода, а также будет подвержен наказанию в виде пени и штрафа в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы налога», — уточнил эксперт Голубев.

Как платить налог за сдачу квартиры

Собственники, которые заботятся о законности, задаются вопросом о том, как правильно сдать свою квартиру в аренду физическому лицу.

При официальном оформлении аренды есть возможность выбрать размер налоговой нагрузки: зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить 6% от дохода или не регистрироваться и платить 13%. Также существует еще один вариант – получить статус самозанятого и быть плательщиком налога на прибыль.

Самозанятость

Эксперт Дмитрий Голубев считает, что для арендодателя более выгоден статус самозанятого, чем ИП.

Первое, регистрация на сайте ФНС России занимает не более 10 минут, и, второе, налог можно оплатить за несколько секунд в приложении «Мой налог» или в приложении банка.

Кроме того, в конце налогового периода, который длится месяц, налоговики автоматически выставляют счет по ставке 4% для самозанятых, сдающих жилье физическим лицам, или 6% — для тех, кто сдает квартиру юридическим лицам.

Самозанятые освобождены от предоставления каких-либо отчетов и деклараций. Их основной обязанностью является своевременное и правильное формирование чека в приложении ФНС России и оплата налога. Если привязать карту «Халва» к «Моему налогу», то сумма будет автоматически списываться.

Статус ИП

Дмитрий Голубев объяснил, что все индивидуальные предприниматели, которые сдают квартиры, выбирают упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом налогообложения «Доходы». По нескольким причинам другие налоговые режимы не подходят:

Арендодателей, которые используют общую систему налогообложения (ОСНО), на самом деле нет, подчеркнул Голубев. Поэтому режим УСН с объектом налогообложения «Доходы» и ставкой 6% является лучшим вариантом для индивидуальных предпринимателей. В некоторых регионах России на определенные виды деятельности (по ОКВЭД) ставки налогов варьируются от 1% до 5%.

Кроме того, индивидуальный предприниматель должен уплачивать страховые взносы. В 2023 году суммы страховых взносов различаются:

Индивидуальный предприниматель обязан ежегодно подавать налоговые декларации по УСН, указывая сумму полученных доходов, рассчитанные налоги и страховые взносы.

Как сократить налог на доход от аренды

Дмитрий Голубев утверждает, что более выгодно зарегистрироваться в качестве самозанятого и без проблем сдавать квартиру в аренду, не вызывая претензий налогового органа.

Однако стоит учитывать, что максимальный доход самозанятого за год не должен превышать 2,4 миллиона рублей. Для индивидуальных предпринимателей лимит для применения упрощенной системы налогообложения по режиму “Доходы” с налоговой ставкой 6% составляет в 2023 году 188,55 миллиона рублей.

Самозанятые или индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения и находящиеся за границей, но сдающие свою недвижимость в России, могут платить налоги по тем же ставкам: 4% и 6% соответственно.

Еще один способ получить выгоду от легальной сделки по аренде – это право на налоговый вычет 13% от суммы, потраченной, например, на обучение детей, продажу недвижимости, лечение и другие цели.

Для получения вычета собственнику потребуется приложить к декларации договор найма с указанием размера арендной платы и расписки о получении средств в случае наличной оплаты. Если договор был завершен раньше установленного срока, собственнику следует дополнить заявление пояснениями.

Интересно отметить, что депозит, который часто требуется внести собственниками перед началом аренды, не нужно упоминать в декларации. О нем следует упомянуть только если владелец квартиры использует его в качестве платы за последний месяц аренды или если он будет удержан, когда арендатор что-то повредит в квартире.

Но возможно полностью избежать уплаты НДФЛ, если продать квартиру, потому что арендодатель теряет право собственности и не может продолжать сдавать ее в аренду. Когда человек решает сдать свою квартиру в аренду, а затем решает ее продать, эти две сделки не влияют друг на друга, пояснила главный налоговый консультант НДФЛка.ру Валерия Будник.

При продаже квартиры НДФЛ также составляет 13%, но доход не облагается налогом, если недвижимость находилась в собственности не менее пяти лет, даже если владелец сдавал ее в аренду. В некоторых случаях достаточно трехлетнего срока владения:

Семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми полностью освобождаются от уплаты налога при продаже жилья независимо от срока владения, но при определенных условиях:

Валерия Будник отметила, что если освободиться от уплаты НДФЛ с дохода от продажи недвижимости, то нет необходимости представлять налоговую декларацию в местное отделение ФНС.

Когда отчитаться перед ФНС

Собственники задумываются, нужно ли платить налог, если квартира арендована на 11 месяцев. Необходимо сообщить о доходе от аренды в любом случае, даже если договор заключен на 11 или менее месяцев.

Декларацию о доходах и сумме, полученной за год аренды жилья, можно подать несколькими способами:

Сроки подачи налоговой декларации зависят от основания и статуса физического лица. Для обычных граждан — не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Например, за 2023 год необходимо отчитаться перед ФНС не позднее 30 апреля 2024 года.

Налог нужно уплатить до 15 июля года, следующего за отчетным. Если квартира была сдана в аренду в 2023 году, то налоговую платежку необходимо погасить до 15 июля 2024 года. Эксперты отмечают, что лучше всего платить НДФЛ, чем сталкиваться с штрафами и доначислениями за нелегальную сдачу недвижимости в аренду.

Персональные тренировки не являются дешевым удовольствием. Приобретайте абонемент у наших партнеров и получайте возможность рассрочки без процентов на несколько месяцев.