Как выбрать участок для строительства дома

Многие горожане мечтают о жизни на природе. Если вы готовы построить дачу или загородный дом, мы расскажем, как правильно выбрать участок.

В статье рассказывается:

У каждого покупателя имеется своё собственное представление о идеальной загородной усадьбе. Поэтому мы не будем затрагивать вопросы о количестве необходимых соток для строительства дома или о стоимости земельного участка. Мы ограничимся общими рассмотрением того, как приобрести универсально ликвидный объект и не пожалеть о своём выборе.

Хотите построить собственный дом? Затраты могут оказаться непредсказуемо высокими. В данном случае может пригодиться карта “Халва”. С её помощью можно приобретать строительные материалы в рассрочку и погашать задолженность в течение нескольких месяцев.

Один из важных факторов – это ликвидность. Например, вам лично может не противиться соседство с кладбищем. Однако, большинство других покупателей на рынке недвижимости могут быть оттолкнуты этим. Из-за этого в случае необходимости продажи объекта будет сложно. Поэтому мнение рынка в целом необходимо учитывать. Как минимум, за выявленные недостатки можно попросить хорошую скидку.

При покупке земельного участка есть несколько важных моментов, о которых нужно знать:

Давайте расскажем обо всем по порядку.

Вид разрешенного использования и категория земли

Если вы только начали выбор участка для строительства дома, первым делом необходимо определиться с его юридическим статусом.

Существуют две категории земли, пригодные для строительства:

Вся земля в России имеет свой вид разрешенного использования (ВРИ). Общее количество видов составляет 158, и это отдельная классификация, которая не зависит от категории земли. Чтобы узнать ВРИ у выбранного участка, можно воспользоваться кадастровой картой. Также ВРИ указывают в выписке из ЕГРН.

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) представляет собой землю в пределах населенных пунктов. На такой земле разрешается возведение зданий высотой до 20 метров (это эквивалентно трем этажам). Основные преимущества ИЖС включают адрес, постоянную регистрацию в доме, полный набор коммуникаций и ответственность муниципалитетов за прилегающую территорию.

Для строительства постоянного жилья лучше всего подойдет этот вариант – участок земли, хоть и самый дорогой. Единственный недостаток – требование государства начать строительство в течение трех лет, иначе землю могут изъять.

Садовые товарищества (СНТ) предлагают участки для индивидуального приусадебного хозяйства. Если они находятся в черте населенных пунктов, на таких участках можно строить дома согласно правилам ИЖС. Однако, если на кадастровой карте указан ВРИ “садоводство” (код 1.5), строительство домов запрещено. А если ВРИ “ведение садоводства” (код 13.2), то можно строить садовые дома. Юридически такие помещения считаются нежилыми, но на практике их можно использовать для круглогодичного проживания. Запретить это никто не может.

В Садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) можно приобрести земельный участок по более низкой цене, однако необходимо самостоятельно проводить коммуникации. Зато возможно начать строительство в любое время. Также возможно оформить постоянную регистрацию в доме на участке в СНТ. Однако, если земельный участок находится за пределами населенного пункта, то придется заказывать экспертизу и обращаться в суд для того чтобы дом был признан жилым.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – это земля, которую можно использовать для личных хозяйственных нужд. Она может находиться как в пределах населенного пункта, так и на сельскохозяйственной земле.

В первом случае разрешено строительство капитального дома. Во втором случае разрешено только строительство вспомогательных помещений. Здесь имеются те же преимущества, что и в Индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС), но цена ниже. Кроме того, есть возможность перевода участка из ЛПХ в ИЖС, что повысит стоимость объекта.

Вот все имеющиеся на данный момент категории участков для строительства дома, из которых можно сделать выбор. Теперь давайте расскажем, что следует проверить.

Границы участка

Необходимость проверки границ участка земли перед строительством дома часто становится причиной судебных разбирательств и конфликтов с соседями.

Часто в ЕГРН границы участка указываются с ошибками, что может привести к разнице между фактическими и юридическими границами в несколько метров.

Для уточнения границ проводится процедура межевания, однако не все продавцы земли обязательно ее проводят. Проверить, было ли проведено межевание, можно на кадастровой карте.

В характеристиках участка указывается его площадь. Если площадь уточненная, это означает, что межевание было проведено. Если площадь декларированная, значит, межевание еще не было выполнено. В последнем случае можно попросить владельца земли провести межевание или просто отказаться от покупки.

Следующий шаг состоит в сравнении визуальном чертежа из выписки Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и участка земли на карте. Необходимо, чтобы они совпадали. Затем требуется заказать внесение координат в натуру по указанным поворотным точкам. Таким образом можно подтвердить границы и исключить возможность возникновения территориальных споров.

Обременения и охранные зоны

Для уверенности в том, что земельный участок не является залогом в банке, необходимо получить выписку из ЕГРН. Это обязательная процедура, о которой информированы все риэлторы и люди, приобретавшие недвижимость хотя бы однажды.

Однако, когда дело касается выбора земельного участка для строительства дома, существует гораздо больше подводных камней.

В России существуют зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Если участок земли входит в одну из этих зон, на него могут быть наложены различные ограничения. Например, может быть запрещено строительство домов.

В идеале, эта информация должна быть отражена на карте Росреестра. Однако на практике на карте не указаны все ЗОУИТ. Кроме того, продавец объекта, даже если он об этом осведомлен, может умолчать об этом.

Места, где нельзя строить дома:

Одним из возможных источников рисков являются высоковольтные ЛЭП. При желании можно строить дома рядом с ними, но только при наличии разрешения от владельца ЛЭП. Однако, не существует ясных критериев для получения такого согласия.

Важно также обратить внимание на зоны охраны объектов культурного наследия. Если земля находится в такой зоне, перед началом строительства необходимо получить разрешение от территориального органа министерства культуры.

В этом случае возможно назначение археологического наблюдения или проведение раскопок. Последний вариант является наихудшим сценарием. Владелец обязан будет оплатить работу археологов, которые проведут эти раскопки.

Каким образом можно защититься от данных рисков?

Проверка продавца и оснований собственности

Эти шаги являются обязательными при покупке и продаже недвижимости и не отличаются от аналогичных при покупке и продаже квартир.

Необходимо осуществить проверку документов, подтверждающих право собственности и историю владения.

Важно отметить, что в соответствии с законом о защите персональных данных только собственник недвижимости имеет право получить выписки из ЕГРН. Однако у него есть возможность сделать эту информацию доступной для публичного ознакомления. Рекомендуется заранее договориться об этом с продавцом, так как в настоящее время невозможно гарантировать подлинность выписки.

Также рекомендуется проверить продавца на наличие дел о банкротстве и непогашенных задолженностях. Сделки с должниками могут вызвать подозрения.

При покупке у пожилых продавцов желательно запросить справку из ПНД, а при покупке у женатых продавцов – согласие супруга или супруги.

Инфраструктура вокруг участка

При выборе места для строительства дома важно провести исследование карты и документов. Однако, некоторую информацию необходимо получить непосредственно на месте. В данной статье рассмотрим основные риски и направления проверки, которые могут возникнуть.

Соседство с промышленностью или аграриями

Если вам понравился участок, не торопитесь ехать на просмотр. Сначала откройте кадастровую карту, введите адрес или узнайте кадастровый номер у продавца. Затем посмотрите, что находится рядом.

Для этого нужно просмотреть соседние участки и посмотреть, какой вид разрешенного использования (ВРИ) у ближайших соседей. Если это такие же участки для садоводства и строительства домов – отлично. Но если это “промышленное производство” – это явный сигнал красного цвета.

Почему это нужно делать до просмотра объекта, а не после? Потому что на самом деле эта земля может быть пустой. А промышленный объект на ней могут построить в будущем.

То же самое с любыми заброшенными объектами. Особенно сельскохозяйственными. В настоящее время сельское хозяйство активно развивается, появляются новые инвесторы и проекты.

Если покупатель приобретает участок, то в будущем заброшенное здание свинофермы может быть восстановлено и превратиться в работающее предприятие с характерным запахом через год-другой.

Покупка земельного участка в окружении животноводческих предприятий в радиусе пяти километров не является лучшей идеей.

Дороги

Если хочется обратить внимание на что-то при приобретении участка, то это, безусловно, состояние дорожного покрытия. Осмыслить это сможете только собственными глазами.

Загородные трассы подразделяются на четыре категории:

Вода

Особое внимание следует уделить препятствиям на пути, связанным с водой. Дамбы и понтонные мосты представляют дополнительные опасности.

Если высота дамбы всего лишь на несколько метров выше уровня воды, а местность неровная, то существует риск наводнения. Дорога может быть затоплена, а участок может быть изолирован. Проверьте наличие объездных путей и имейте в виду, что придется пройти большее расстояние.

При наличии понтонного моста на пути следует учитывать нестабильность конструкции. Мост могут закрыть, если уровень воды поднимется слишком высоко или, наоборот, опустится слишком низко.

В обычных жилых зонах за состояние дорог отвечает местная администрация. Однако в садоводческих товариществах или личных подсобных хозяйствах могут существовать другие варианты. Например, жители могут собираться на уборку дорог или самостоятельно чистить снег.

Если вам хочется проводить зиму в своем доме, в то время как остальные соседи пользуются своими участками только в летнее время, это может вызвать определенные сложности. Придется самостоятельно очищать дороги от снега и наледи.

Информацию о состоянии коммунального хозяйства можно получить на официальном сайте «Айгражданин». Там собраны все жалобы и статистические данные о решении проблем.

Борщевик

Борщевик – это агрессивное растение, которое способно вызывать ожоги на коже человека. Борьба с ним представляет собой серьезную проблему. Кроме того, наличие этого сорняка на участке может повлечь штраф в размере до 5000 рублей.

Если землю захватил борщевик, выращивание других культур на ней становится затруднительным. Продажа такого участка – практически невозможна.

Борщевик очень быстро распространяется. Если он уже обитает в поселении, то рано или поздно он появится и на до сих пор чистом участке.

Отследить распространение борщевика можно с помощью специальной карты.

Качество воздуха

Воздействие на него оказывают промышленные предприятия, расположенные вблизи. Уже говорили о опасности заброшенных зданий. Индустриальные развалины могут быть выкуплены новыми владельцами в любой момент и превращены в работающий завод.

При выборе участка для строительства дома рекомендуется проверить все окрестности на карте, чтобы минимизировать риски.

Однако существуют и непредсказуемые риски. Например, возможность открытия нового перерабатывающего завода для мусора. Полностью защититься от этого невозможно. Однако можно узнать о уже существующей угрозе, присоединившись к группам муниципального поселения в социальных сетях. В таких группах жители обычно обсуждают подобные вопросы.

Шум

Жители города, при выборе земельного участка для строительства, стремятся найти тишину и спокойствие. Однако не везде им удастся их найти. Великолепные сельские местности, расположенные недалеко от города, пользуются популярностью среди горожан для отдыха. Кроме того, даже в деревне есть шумные объекты.

Все эти объекты могут стать потенциальными источниками шума, которые усложнят жизнь. Чтобы их определить, стоит пообщаться с соседями. Также можно зайти в местные группы в социальных сетях, например, в группу «Подслушано Название_поселения», и изучить географию жалоб.

О любимых местах горожан можно узнать на Wikimapia. Это интерактивная карта, на которой люди отмечают интересные объекты.

Проверка качества участка

На этом месте опасностей значительно меньше, а также нет принципиально неразрешимых проблем. Что стоит обратить внимание при осмотре площадки:

Необходимо выбирать участок для строительства дома в теплое время года. Если его особенности скрыты под слоем снега, то оценить все важные характеристики будет непросто.

Заключение

Мы делились информацией о главных рисковых факторах и методах проверки земельных участков.

Необходимо запомнить:

Важно помнить: