Как подтвердить собственность на квартиру перед ее приобретением?

Традиционное бумажное свидетельство о праве собственности на жилье по-прежнему вызывает большее доверие у россиян, чем современные электронные выписки из реестра. Поэтому эксперты Кадастровой палаты напоминают, что свидетельства о регистрации прав являются лишь подтверждением права собственности на конкретную дату, указанную в этом документе. Это касается и любых других выписок. Они никак не подтверждают, что данный человек по сей день является собственником.

Единственным способом проверить квартиру перед ее покупкой и подтвердить владение является получение свежей выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая содержит основные характеристики объекта недвижимости и информацию о зарегистрированных на него правах.

Лучше всего предпринять меры предосторожности и заказать собственную выписку из ЕГРН для потенциального покупателя, – сказала Надежда Лещенко, эксперт Федеральной кадастровой палаты. – Это поможет удостовериться в точности предоставленных продавцом сведениях. Рекомендуется заказывать выписку как можно ближе к сделке.

Получить выписку можно через МФЦ, заказать на сайте Росреестра, но самый быстрый способ – оформить все через портал Федеральной кадастровой палаты. За выписку из ЕГРН придется заплатить.

Возможные проблемы. Чаще всего встречается следующая схема обмана: у продавцов остаются старые документы, которые они используют для подтверждения легальности сделки. Правда, повторно продать уже проданную квартиру нельзя. Но это позволяет продавцам собрать задатки от нескольких покупателей и исчезнуть.

2. Родственники

Для безопасности и обеспечения уверенности в процессе продажи квартиры, эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на совершение данной сделки. В случае отсутствия такого документа, переход права все равно будет зарегистрирован в реестре, но потенциальному покупателю лучше быть настороже. Также целесообразно уточнить наличие зарегистрированных прав на квартиру у былых супругов или других родственников, а также не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Вся необходимая информация может быть выяснена с помощью выписок из ЕГРН, касающихся собственников, и из домовой книги, содержащей сведения о зарегистрированных лицах в данной жилой площади.

Возможные проблемы. Если жилье было приобретено в браке, оно находится в общей совместной собственности обоих супругов, независимо от того, на чье имя оформлено. Если второй супруг не дал свое нотариальное согласие, он или она может оспорить сделку через суд впоследствии.

Права несовершеннолетних нарушаются по нескольким причинам. Часто продавцы просто не знают законодательство, и не следуют ему или вводят в заблуждение.

Самый распространенный случай – дети не были включены в число собственников жилья при его приватизации. Это чаще всего происходит с квартирами, приватизированными до 1994 года (впоследствии включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Когда эти “обиженные” дети вырастают, они могут через суд претендовать на свою долю в проданной квартире.

Еще одним вариантом является приобретение жилья с использованием средств материнского капитала. В случае, если вы решили совершить альтернативную сделку, где продавцами выступает семья, будьте готовы к возможности провала сделки из-за отсутствия согласия от органов опеки. Или же может случиться так, что семье с детьми не удастся получить ипотеку на жилье, которое они хотят приобрести взамен предыдущего, купленного с использованием материнского капитала.

«Обходные» наследники – самое сложное событие. Чаще всего это случается, когда продающийся дом был передан в наследство. Проверить, не были ли нарушены права других лиц, затруднительно. Поэтому агенты по недвижимости советуют не покупать недвижимость, которая недавно была унаследована. Вместо этого можно получить нотариально заверенное обещание от предыдущего владельца о том, что наследников нет. Также можно приобрести страховой полис на право собственности в страховой компании: такая страховка возместит расходы на недвижимость, если вдруг будут найдены скрытые наследники.

Такие ситуации также возникают, когда одинокий пожилой человек продает квартиру. Это типичная схема действий мошенников. На момент совершения сделки человек, от имени которого она происходит, уже умер. Однако эта информация еще не поступила в ЗАГС, поэтому Росреестр ее не имеет. Впоследствии наследники легко устанавливают незаконность сделки через суд.

3. Доверенность

— При приобретении квартиры следует быть особенно внимательными при проверке, если продавец действует от имени владельца по доверенности, так как мошенники часто используют такую схему, — предупреждает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Вы можете проверить подлинность доверенности на сайте Нотариальной палаты. Даже честный посредник может узнать, что доверенность утратила свою силу только после такой проверки. Кроме того, постарайтесь лично пообщаться с правообладателем.

Возможные проблемы. Наиболее распространенные проблемы связаны с фальшивой доверенностью, по которой продается недвижимость или ее часть. Затем выясняется, что есть настоящий владелец, который не собирался ничего продавать.

Как обезопасить свою квартиру от мошенников

Страшный сон многих владельцев жилья – обнаружить однажды, что они уже не являются легальными владельцами своей квартиры: кто-то подделал документы и передал объект недвижимости кому-то другому без их ведома.

Одним из главных, полностью законных способов защитить себя – подать в Росреестр заявку о запрещении регистрации перехода, прекращения, ограничения права и отягощения объекта недвижимости без участия собственника.

Кроме того, для того чтобы заключить сделку с квартирой или другим недвижимым имуществом с использованием электронной подписи, необходимо представить письменное заявление о том, что вы как собственник не возражаете против оформления сделок с вашей недвижимостью в электронной форме. Без такого заявления Росреестр не примет электронные документы.

С начала ноября вступило в действие еще одно нововведение. Росреестр теперь будет оповещать владельцев недвижимости о каждом полученном от них электронном документе по почтовому адресу и адресу электронной почты. Таким образом, это сделано во избежание возникновения мошеннических действий. В связи с этим, в Росреестре просят граждан проверить свои контактные данные, которые содержатся в ЕГРН, чтобы убедиться, что они не устарели, и в случае необходимости, сообщить свежие данные.

По-сути

Секреты удачной покупки комнаты в коммунальной квартире

Ниже представлены советы экспертов Кадастровой палаты по этому вопросу.

• Необходимо удостовериться, что продавец комнаты — именно владелец.

— Возможно, оказывается, что муниципалитет является фактическим владельцем интересующей вас комнаты, а продавец проживает там по договору социального найма, — сообщает Надежда Лещенко.

• Для проверки, можно запросить выписку из реестра недвижимости, чтобы узнать, владеет ли продавец комнатой как самостоятельным объектом недвижимости или же имеет долю в праве общей собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире.

В чем заключается разница?